Energieausweis: Bitte vorlegen!

Wer einen Kühlschrank oder eine Waschmaschine kauft, achtet auf das Energielabel.
Jetzt soll, was für Haushaltsgeräte schon lange Pflicht ist, auch für Immobilien gelten.
Mit dem Energiepass sollen Käufer wie Mieter von Anfang an besser beurteilen können, wie hoch die Energiekosten für die vier Wände ausfallen werden.

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Der Ausweis wird ab dem 1. Juli dieses Jahres schrittweise eingeführt. Wer braucht ihn, was bringt er, worauf ist zu achten? Hier lesen Sie die Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Was leistet der Energieausweis?

Die Grundlage für den Energieausweis ist im Wesentlichen, die Bewertung der baulichen Substanz, also vor allem Aufbau und Dämmung von Außenwänden und Dach sowie die Qualität der Heizungsanlage. Anhand dieser Daten wird der Energiebedarf eines Gebäudes ermittelt und bewertet.
Wichtiger Bestandteil des Ausweises ist die Endenergiezahl, die einen Vergleich der energetischen Qualität mit anderen Gebäuden ermöglicht. Im Ergebnis kann der Ausweis beispielsweise eine Einordnung des Gebäudes in eine Effizienzklasse zeigen, ähnlich wie das Label eines Kühlschranks. Hausbesitzer können mit dem Ausweis belegen, wie energieeffizient ihr Gebäude ist. Gebäude mit gutem energetischen Standard haben einen Wettbewerbsvorteil.

Gibt es Unterschiede zwischen Energiepass und Energieausweis?

Nein. Die EU-Gebäuderichtlinie und die Energieeinsparverordnung, kurz EnEV 2007 genannt, verwenden den Begriff Energieausweis.

Brauchen alle Hausbesitzer einen Energieausweis?

Für Neubauten ist ein Energiebedarfsausweis schon seit Längerem vorgeschrieben. Neu ist die Regelung für Besitzer von Altbauten. Verpflichtend ist der Ausweis jedoch nur bei der Neuvermietung oder bei einem Verkauf der Immobilie oder einer Wohnung. Wer das Gebäude nicht verkaufen oder neu vermieten will, braucht keinen Energieausweis. Die Verbraucherzentralen warnen in diesem Zusammenhang vor unseriösen Haustürgeschäften.

Wie sieht der Ausweis aus?

Er umfasst vier Seiten. Er enthält die wesentlichen Gebäudedaten, das „Energielabel“ sowie Vergleichswerte und Modernisierungsempfehlungen. Die Energieeinsparverordnung unterscheidet zwischen Energieausweisen auf Grundlage des berechneten Energiebedarfs (bedarfsorientiert) und Energieausweisen auf Grundlage des gemessenen Energieverbrauchs (verbrauchsorientiert) eines Gebäudes. Der Ausweis ist grundsätzlich für zehn Jahre gültig.

Was ist der Unterschied zwischen verbrauchsorientiert und bedarfsorientiert?

Der verbrauchsorientierte Ausweis gibt für die vorhergehenden drei Jahre den Energieverbrauch im Gebäude bei Heizung und Warmwasser an. Der bedarfsorientierte Energieausweis bemisst sich an der Bausubstanz und Dämmung sowie an der Heiztechnik. Der bedarfsorientierte Kennwert wird damit unabhängig von den individuellen Lebensgewohnheiten der Bewohner ermittelt. Vermieter oder Verkäufer können selbst entscheiden, welchen Ausweis sie zugänglich machen wollen. Ab dem 1. Oktober 2008 wird die sogenannte Wahlfreiheit eingeschränkt (s. Kasten Seite 10).

Was bedeutet es, den Energieausweis „zugänglich zu machen“?

Bei Verkauf oder Vermietung anderer Gebäude reicht „zugänglich machen“. Hier kann beispielsweise ein Aushang im Treppenhaus erfolgen. Dieser ist allerdings nicht vorgeschrieben. Der Interessent hat keinen Anspruch auf eine Kopie, er kann den Ausweis einsehen.

Wer darf das Dokument ausstellen?

Nach der EnEV 2007 (Paragraf 21) dürfen verschiedene Berufsgruppen mit baufachlicher Qualifikation die Ausweise für Bestandsgebäude ausstellen. Die Deutsche Energie-Agentur (dena) pflegt beispielsweise eine bundesweite Ausstellerdatenbank. Interessierte Gebäudebesitzer können im Suchformular nach Eingabe ihrer Postleitzahl Energiepass-Aussteller in ihrer Region finden.

Wie läuft eine Ausstellung eines Ausweises ab?

Als Erstes ist zu klären, ob der Ausweis nach dem Energiebedarf oder dem Energieverbrauch erfolgen soll. Der Hauseigentümer beauftragt einen zugelassenen Energieausweis-Aussteller. Dieser nimmt die Gebäudedaten auf und erstellt vor Ort einen Energieausweis, der dem Eigentümer übergeben oder zugeschickt wird. Eigentümer können Kosten sparen, wenn sie die benötigten Daten an den Aussteller übermitteln, da der Ausweis auch ohne Ortstermin erstellt werden kann.

Was kostet der Ausweis?

Gesetzliche Preisvorgaben gibt es nicht. Die Preise werden sich am Markt orientieren. Haus & Grund Deutschland, der Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer, informiert, dass Verbrauchsausweise ab etwa 30 Euro angeboten werden. Bedarfsausweise seien für rund 150 bis weit über 1.000 Euro zu haben. Bei den Bedarfsausweisen variieren die Preise stark, je nach Art des Gebäudes und angebotenem Service des Anbieters. Beim Preisvergleich lohnt sich prüfen: Ist eine Ortsbesichtigung inbegriffen? Müssen die benötigten Daten vom Eigentümer selbst, zum Beispiel internetbasiert, an den Aussteller übermittelt werden? Gibt es telefonische Beratung? Was kosten Folgeausweise? Und so weiter.

Energieausweis: Pflicht bei Verkauf und Vermietung

Wer trägt die Kosten bei einer Wohnungseigentümergesellschaft?

Die Kosten für den Ausweis werden nach dem Umlageschlüssel auf die Eigentümer verteilt.

Wie zuverlässig sind die Angaben im Pass?

Eine behördliche Kontrolle gibt es nicht. Der Energieausweis-Aussteller ist für seine Ausstellungsberechtigung verantwortlich. Ein vorsätzlich oder fahrlässig falsch ausgestellter Energieausweis wie auch die Ausstellung eines Energieausweises ohne entsprechende Berechtigung gemäß EnEV gilt als ordnungswidrig.

Was geschieht, wenn verpflichtete Eigentümer den Ausweis nicht rechtzeitig zugänglich machen?

Der Gesetzgeber kontrolliert nicht, ob ein Ausweis vorgelegt wird. Die Nichteinhaltung der EnEV kann aber als Ordnungswidrigkeit belangt und mit einer Ordnungsstrafe geahndet werden.

Gibt es Ausweise für einzelne Wohnungen?

In der Regel wird der Ausweis für das gesamte Gebäude und nicht für einzelne Gebäudeteile oder Wohnungen erstellt.

Können die Kosten von der Steuer abgesetzt werden?

Wer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hat, kann die Kosten des Energieausweises als Werbungskosten oder Betriebsausgaben absetzen.

Muss der Energieausweis öffentlich ausgehängt werden?

Das gilt für öffentliche Gebäude mit mehr als 1.000 Quadratmeter Nutzfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen für eine große Anzahl von Menschen öffentliche Dienstleistungen erbringen und die deshalb häufig von diesen Menschen aufgesucht werden.

Dürfen Vermieter die Modernisierungskosten auf die Miete umlegen?

Ja. "Baumaßnahmen zur Wohnwertverbesserung oder Energieeinsparung sind Modernisierungen. Die Kosten müssen dann anteilig den einzelnen Wohnungen zugeordnet werden."